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地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付 的消息 ，受到业内广泛关注 。

　　消息显示 ，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称 ，自己在两年前买了当地一项目 的共有产权住房 ，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20% 的违约金 ，国资方面则称“没钱” 。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙 。

　　该事件被关注到后 ，引发了业内关于共有产权房 、及地方城投资金问题 的讨论 。那么 ，背后真相到底 是怎样 的 ？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要 是地方国资资金支付 的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到 的房源量较少 ，也有拖欠金额比较多的 ，此前当地有四家国资公司在做 ，目前就网传 的这家有付款问题 ，其他三家都没事 。”

　　值得注意 的 是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上 的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房， 是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积 、销售价格、使用和处分权利等 ，面向符合条件 的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权 的住房 。在拍地阶段 ，便会对相应地块的性质 、售价 、出让条件等作出规定 。

　　而城阳区这类共有产权房 ，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台 、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策 ，此前曾在当地市场火爆过一段时间 。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才 的六条举措 ，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点 ，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初 的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类 ，属于一至四层次的人才 ，购房者与区属国企 的产权比例为7 ：3 ，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的 ，购房者与区属国企 的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70% 、享有70% 的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物 ；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权 ，由其自有资金或其他资金解决 ，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文 ，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元 。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小 。

　　共有产权到期后，一至四层次 的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意 、相关部门批准后 ，无偿赠送30%产权 ；五至七层次的人才，满5年后 ，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则 。

　　在实行一年多后 ，垫资问题对国企平台公司形成一定考验 ，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资 ；当时也有声音称 ，一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过 ，在2021年官方发布 的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目 。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策 的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年 的城阳楼市很压抑 ，成交为近5年最低 ，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后 ，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市 的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放 。

　　青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下 ，2020年城阳区楼市异常亮眼 ，全年新房共成交24850套 ，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量 的16%。

　　部分地产项目 ，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米 ，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加 ，构成2021年该区楼市成交的主力 。

　　不过从2021年下半年开始 ，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变 。此外，随着共有产权购房者越来越多 ，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大 ，出现了让开发商垫资也即向后者借资 的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策 ，提前按下暂停键。2022年4月 ，有购房者询问共有产权停止报名 的问题 ，城阳区财政局回复称，因即将出台新 的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额 的购房券 。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买 。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设 、交付等各个环节都有硬性要求。青岛 的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存 ，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发 的一系列交付问题 。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好、政府财政状况好 ，此类问题较难放大 。但问题是 ，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任 ，就会暴露出问题。从这个角度看 ，上述情况不会是个案 ，各地政府需要梳理共有产权背后 的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市 的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复 、也并不会突破2016年的高点 ，一 是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定 ，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重 。随着市场下行加剧 ，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓 的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。

　　此外 ，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年 ，居民整体购房难度不小 。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响 ，成交量环同比均“腰折”。

中国经济年会与会人士热议——推动经济运行整体好转******

　　中央经济工作会议要求 ，做好明年经济工作，要突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作 ，有效防范化解重大风险 ，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量 的合理增长。12月17日 ，由中国国际经济交流中心主办的“2022—2023中国经济年会”在北京召开 ，与会嘉宾就如何深入学习贯彻落实中央经济工作会议精神进行了解读。

　　中央经济工作会议要求 ，明年要坚持稳字当头、稳中求进 ，继续实施积极 的财政政策和稳健 的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力 。

　　积极 的财政政策要加力提效。财政部副部长许宏才表示，“加力”主要体现在：一 是统筹财政收入 、财政赤字、专项债券 、调入资金等 ，保持适度支出强度，加强国家重大战略任务财力保障 ，持续推动财力下沉；二 是合理安排赤字率和地方政府专项债券规模，适当扩大专项债券资金投向领域和用作资本金范围，衔接今明两年持续形成实物工作量和投资拉动力，确保政府投资力度不减；三是持续增加中央对地方转移支付，做好困难群众、失业人员动态监测和救助帮扶，兜牢兜实基层“三保”底线 ，为经济运行营造良好基础环境。“提效”主要体现在 ：一是完善减税退税降费政策 ，增强精准性和针对性；二是进一步优化财政支出结构，加大科技攻关、生态环保、基本民生、区域协调等重点领域投入；三是更好发挥财政资金引导与撬动作用 ，有效带动扩大全社会投资和促进消费 ；四 是完善财政资金直达机制 ，深化预算绩效管理，提高财政资金使用效益和财政政策效能 ；五是持续创新和完善财政宏观调控 ，注重加强与货币、就业 、产业、科技、社会政策协调配合，形成高质量发展合力 。

　　稳健 的货币政策要精准有力 。对此 ，人民银行副行长刘国强表示 ，明年的货币政策要坚持“总量要够 ，结构要准”。明年货币政策的力度不能小于今年 ，“总量要够”既包括更好满足实体经济的需要，也包括保持金融市场流动性合理充裕，资金价格维持合理弹性 、不大起大落 。“结构要准”就是要持续加大对普惠小微、科技创新、绿色发展 、基础设施等重点领域和薄弱环节的支持力度 ；要继续落实好一系列结构性货币政策 ，效果好 的可以酌情加力 ；对一些具有明确阶段性要求 的政策要及时评估，可以按时有序退出 ，也可以根据需要延长，让别的货币政策工具进行接续 。

　　中央经济工作会议指出，明年经济工作千头万绪 ，要从战略全局出发 ，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。

　　全国政协经济委员会副主任宁吉喆表示 ，着力扩大内需是推动经济运行整体好转的当务之急。总需求不足是当前经济运行面临的突出矛盾，针对这一现实问题 ，明年加大宏观政策调控力度，同时优化调整疫情防控政策 ，有利于恢复消费扩大内需 ，从而促进经济运行在合理区间。

　　中央经济工作会议对加快现代化产业体系建设作出了具体部署 。中国国际经济交流中心副理事长王一鸣表示 ，明年要继续把培育战略性新兴产业作为重点任务 ，加快新能源、人工智能 、生物技术、绿色低碳 、量子计算等前沿技术研发与产业化应用 。此外，还要增强科技创新对现代化产业体系 的支撑 ，提升战略性资源供应保障能力，大力发展数字经济 。

　　中央经济工作会议要求，更大力度吸引和利用外资。“要牢牢抓住改善营商环境这个牛鼻子。”国务院发展研究中心副主任隆国强表示 ，要主动对标高标准的国际经贸规则 ，稳步扩大规则规制、管理标准等制度型开放，深化国内相关领域改革 。

　　中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀表示 ，我国经济韧性强 、潜力大 、活力足，长期向好 的基本面没有变 ，资源要素条件可支撑 。综合研判，明年世界经济增速可能会明显下滑 ，而我国经济可能总体回升 ，从而形成一个独立 的向上运行的轨迹 。首先，优化疫情防控措施 ，将给经济恢复发展带来重大积极影响。预计明年上半年特别是二季度 ，社会生产生活秩序将加快恢复，经济活力将会加速释放 。其次 ，存量政策、增量政策同向发力 ，将积极促进经济恢复发展 。（经济日报记者 熊 丽）

　　（文图 ：赵筱尘 巫邓炎）